carli51

PODVODY - Predaj bytu oznámia

Katastrálny úrad bude musieť predávajúceho upozorniť, že prichádza o nehnuteľnosť.

BRATISLAVA. Ministerstvo spravodlivosti chce zastaviť prípady, keď vám predajú byt bez toho, aby ste o tom vôbec vedeli. Kataster nehnuteľností musí na základe pripravovaných noviel ministerstva spravodlivosti oznámiť prevod nehnuteľnosti pred jeho zápisom.

Bude sa dať odvolať

Dnes majiteľa kontaktujú až v momente, keď byt či dom už nevlastní. Kataster má po novom zadarmo zasielať rozhodnutie o povolení vkladu vlastníkovi nehnuteľnosti. Proti tomuto rozhodnutiu sa ten môže do ôsmich dní odvolať na súde. Odvolanie bude mať odkladný účinok. Ak bol teda vlastník oklamaný a byt prevádzajú bez jeho vedomia, môže takto zastaviť zápis do listu vlastníctva.

Ministerstvo za minulý rok evidovalo 281 takýchto prípadov. Katastrálny úrad hovorí, že konanie bolo začaté len v päťdesiatke z nich. Polícia nedávno prijala aj trestné oznámenie Košičana Františka T., ktorý sa až na schôdzi vlastníkov dozvedel, že byt mu už nepatrí. Všetko bolo overené aj notármi, hoci on nikdy nič nepodpisoval, podpisy o splnomocnení boli totiž sfalšované. Vlastníctvo prešlo v krátkokm čase viackrát na ďalšie osoby.

Balíček zmien dáva navyše ľuďom pri prevode nehnuteľností na výber.

Nehovorí už o exkluzivite pre notárov, zmluvu si môže predávajúci spísať sám. Nesie tak väčšie riziko. Ak takúto zmluvu totiž spíše poistený notár alebo advokát, v prípade podvodu nesie svoj podiel zodpovednosti za škodu. Ak sa teda spoľahnete na advokáta či notára, ktorému zaplatíte rádovo niekoľko tisíc korún, môžete mať prevod vybavený na počkanie.

V opačnom prípade bude treba počkať na oznámenie z katastrálneho úradu a prísť osobne potvrdiť súhlas s prevodom. Advokáti a notári si navyše budú môcť overiť totožnosť predávajúceho v mieste bydliska.

Zámena bytov v osobnom vlastníctve.

Už vám nestačí malý byt a máte možnosť vymeniť ho za ďaleko väčší? Tak práve pre vás máme radu ako zvládnuť výmenu bez problémov.

Ako na výmenu
V minulosti, keď ešte väčšina bytového fondu patrila štátu alebo bytovým družstvám, sa takéto situácie pomerne bežne riešili výmenou nájomných bytov. Možnosť upraviť svoj nájomné vzťahy takýmto spôsobom umožňuje Občiansky zákonník prostredníctvom §§ 715 a 716 aj dnes. Na výmenu bytov je potrebný súhlas prenajímateľov a dohoda nájomcov, pričom dohoda aj súhlas musia mať písomnú formu. Na splnenie dohody, resp. na súdne uplatnenie práva zákon stanovuje trojmesačnú lehotu. Dohoda o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy.

Výmenu bytov takýmto spôsobom je dnes možné zrealizovať len v ojedinelých prípadoch, pretože vyše 90 % obyvateľov má dnes byt v osobnom vlastníctve. Aby nebolo nutné výmenu bytov riešiť dvoma samostatnými kúpno-predajnými zmluvami, zákon umožňuje uzavrieť obom stranám jednu zámennú zmluvu. Túto eventualitu upravuje § 611 Občianskeho zákonníka odkazujúci na ustanovenia o kúpnej zmluve, ktorá ma so zámennou zmluvou totožný ekonomický význam. Zámenná zmluva sú vlastne dve kúpne zmluvy o prevode nehnuteľnosti spojené do jedného kontraktu. Ustanovenia zákona o kúpnej zmluve sa primeranie použijú aj na zámennú zmluvu podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, pričom každá zo strán sa považuje za predávajúceho aj za kupujúceho súčasne.

Čo je napísané, to je dané
V prípade, že ide o zámenu bytov alebo iných nehnuteľností, zámenná zmluva musí mať písomnú formu a podlieha vkladu do katastra nehnuteľností. Zámenná zmluva pri výmene bytov musí obsahovať aj náležitosti uvedené v § 5 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Je v nej potrebné popísať obe byty, ich príslušenstvo a vybavenie, spoločné časti a zariadenia domov v ktorých sa byty nachádzajú, uviesť vyhlásenia o pristúpení k zmluve o výkone správy, resp. zmluve o spoločenstve vlastníkov a pod..

V zmluve musí byť uvedené, či sa zámena uvedených bytov má udiať bezodplatne alebo odplatne s určením výšky poskytnutého doplatku. Na tento účel je nutné nechať si vypracovať znalecké posudky na obe byty. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, no zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Tie sú v tomto prípade určené zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady.

Vecnoprávnu účinnosť nadobudne zmluva vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vkladom vlastníckeho práva k vymieňaným bytom do katastra nehnuteľností, sa jej účastníci stanú vlastníkmi vymieňaných bytov. Prevod vlastníckeho práva podľa zámennej zmluvy podlieha dani z prevodu a prechodu nehnuteľností podľa zákona .č.318/92 Zb. v znení neskorších predpisov. Daňovníkmi tejto dane sú spoločne a nerozdielne prevodca a nadobúdateľ. Pri výmene nehnuteľností sa vzájomné prevody považujú za jeden prevod a daň sa vyberie z prevodu väčšej nehnuteľnosti.

V prípade, že sa má zámena bytov uskutočniť bezodplatne, napr. medzi rodinnými príslušníkmi, je z finančného hľadiska výhodnejšie uzatvoriť dve darovacie zmluvy. V takom prípade nie sú potrebné znalecké posudky k prevádzaným bytom, z ktorých každý stojí približne 3.000 Sk. Stačí zaplatiť kolky za vklad do katastra, čo pri normálnom vklade činí 2.000 Sk za jeden byt. Daň z darovania bola zrušená, takže zmluvným stranám nevznikne žiadna daňová povinnosť.

O byt prídete, ani neviete ako

Polícia: "Každý sa môže stať obeťou bytového podvodu."

Podvody s bytmi prekvitajú. Súčasná legislatíva dokonca umožňuje, že ľudia prídu o byt a ani o tom nemusia vedieť. O praktikách podvodníkov s nehnuteľnosťami svedčí viacero prípadov, ktorými sa zaoberá polícia. Vyšetrovatelia majú podozrenie, že sú v tom zapletení overovatelia podpisov. Všetko totiž začína splnomocnením - dokladom, ktorý je notársky overený a akceptuje ho kataster. Podpis vlastníka je však sfalšovaný. Polícia tvrdí, že "každý sa môže stať obeťou bytového podvodu".

O praktikách podvodníkov s nehnuteľnosťami svedčí viacero prípadov, ktorými sa zaoberá polícia. Tá nedávno prijala trestné oznámenie Františka T., ktorý sa na schôdzi vlastníkov bytov dozvedel, že byt na Rožňavskej ulici mu už nepatrí. Správca bytov mu poskytol čestné prehlásenie, ktorým mal generálne splnomocniť inú osobu, ktorú nepozná, na všetky úkony v súvislosti s predajom a prevodom bytu.

Podviedli ich

"Bolo to notársky overené dvoma notármi, pričom jeden overoval podpis osoby, ktorá bola splnomocnená a druhý splnomocniteľa. František T. zisťoval, kto je vlastníkom bytu a bolo mu povedané, že na základe úkonov, ktoré urobil splnomocnený, vlastníctvo prešlo viackrát na ďalšie osoby a momentálne údajne vlastní byt majiteľ istej realitnej kancelárie, ale ako fyzická osoba," hovorí vyšetrovateľ prípadu z Úradu Justičnej a kriminálnej polície OR PZ Košice.

Polícia však ešte čaká na informácie z katastra nehnuteľností, až na základe toho bude vedieť, ako vlastne prevody prebiehali. K prvému však malo dôjsť v marci tohto roka, o desať dní na to znova a o asi dva mesiace prešiel byt na osobu, ktorá je vlastníkom aj v súčasnosti. Pán, ktorý vlastní byt je majiteľom realitky, ktorá už mala byť v súvislosti s čudnými prevodmi bytov v minulosti riešená.

Žijú v cudzom byte

"Toto sú neoficiálne informácie, ktoré sme sa dozvedeli. Polícia bude postupovať na základe dokladov z katastra, kde bude známa história prevodov a všetky dotknuté osoby budú vypočuté," vraví vyšetrovateľ prípadu. Rodina Františka T. už teda býva v cudzom byte. Podľa slov vyšetrovateľa keďže nie sú vlastníkmi bytu je kedykoľvek možné, že dôjde k deložácii. "Nie je jednoduché sa brániť, bývajú v byte, ktorý nie je ich. Začalo sa trestné stíhanie vo veci podvodu."

Falošné splnomocnenie

Byt mal podľa vyjadrenia poškodeného Františka T. hodnotu 1,5 milióna korún. Muž z Gelnice na základe falošného generálneho splnomocnenia v marci tohto roku podvodne previedol byt na iné osoby. Následné prevody sa diali legálnou cestou. "Je vedené trestné stíhanie, no obvinenie nebolo zatiaľ vznesené. Zo strany katastra boli vyžiadané materiály, ako prebiehali jednotlivé zmeny. Od toho sa bude odvíjať ďalšie vyšetrovanie. Už bol predvolaný aj L. K. zo Smolníka, ktorý mal byť splmomocnenou osobou no na vypočutie neprišiel.

Spolupracujú na podvodoch notári?

Vyšetrovateľa sme sa opýtali, aká je momentálne situácia v súvislosti s podvodmi bytov v Košiciach.

"Presne vám to nepoviem, lebo štatistiky nepoznám. Je to dosť rozšírené. Tieto prípady majú spoločné rysy, je tu podozrenie, ktoré nie je dokázané, že sú v tom zapletení overovatelia podpisov. Všetko začína splnomocnením - dokladom, ktorý je notársky overený akceptuje kataster. Notár zastupuje štát. Existuje indícia, že overovania nie sú v poriadku."

Podpis nebol overený

V spomínanom prípade bol podpis overovaný prostredníctvom elektronickej knihy. Na základe čísla na splnomocnení si vyšetrovateľ overoval, či bol František T. podpisovať splnomocnenie. Zistil však, že osoba s týmto menom nikdy nič neoverovala.

"Podpis figuruje na čestnom prehlásení, kde je pečiatka notárskeho úradu. Bude sa však preverovať aj grafologicky, lebo existuje dôvodné podozrenie, že podpis a splnomocnenie boli sfalšované. Ťažko povedať, či niekto, kto je poverený overovaním podpisov pochybil. Je predpoklad niekto sfalšoval splnomocnenie, overil to falošnou notárskou doložkou a sfalšoval aj pečiatku. Zatiaľ však ide len o možné verzie."

Ako sme sa dozvedeli, zo 100 prevodov nehnuteľností je cca 95 normálnych. Polícia tvrdí, že "každý sa môže stať obeťou takéhoto podvodu."

Realiťák: Ľudia si nepomôžu

Podľa konateľa realitnej kancelárie K.M. Trade Miroslava Kaceja si ľudia momentálne nepomôžu, taká je legislatíva.

"Určite by pomohlo, ak by bol kataster povinný skúmať či plná moc je v registri osvedčených podpisov na internete. Problémom je, že u nás, je možné overovať aj na matrikách, ktoré v databáze elektronických podpisov nie sú. To by sa dalo vyriešiť tak, že buď by bolo povinnosťou aj pre matriky tam tieto údaje zadávať, alebo by pri kúpnych zmluvách nebolo možné overovať podpisy na matrikách. Je to jednoduchý liek," vraví M. Kacej a dodáva, že pokiaľ sa nezmení systém, tak každý je možnou obeťou podvodníkov.

"Ak by katastre postupovali takto, nemohlo by sa stať, že niekto sfalšuje pečiatku notárskeho úradu či matriky a prevedie byt. Kataster je v tom ale nevinne, lebo momentálne nemôže skúmať, či došlo k overeniu, alebo nie."

Ukradnuté doklady

Na druhej strane pri týchto podvodoch veľa nestratí vlastník, lebo ak sa zistí, že od začiatku je táto zmluva neplatná, tak všetky ďalšie následné prevody sa vyhlásia za rovnako neplatné.

"Najviac stratia tí, ktorí boli v tom mechanizme ako kupujúci. Ak dali podvodníkovi peniaze, tak o nich prišli, keď sa nezistí kto to bol. Väčšinou sa totiž takéto veci dejú na základe ukradnutých dokladov a tým pádom nie je možné vysledovať, kto spôsobil prvý podvod.Súčasný stav je živnou pôdou pre podvodníkov. Minimálne päť rokov sú takéto praktiky rozšírené. Zakaždým ide o miliónové hodnoty a sú to veľké stresy pre každého."

Kataster: Bráňte sa žalobou a predbežným opatrením

Prevody vlastníckych práv sa dejú na katastroch. Preto sme sa povereného hovorcu Katastrálneho úradu v Košiciach JUDr. Adriána Posthu opýtali, aké možnosti má kataster pri zisťovaní či nie sú predložené falošné splnomocnenia, prípadne občianske preukazy.

- Minimálne. V prípade sfalšovania občianskeho preukazu správy katastra prakticky nemajú možnosť túto skutočnosť zistiť. Pokiaľ zmluva, návrh na vklad alebo prílohy návrhu na vklad neobsahujú nedostatky a túto skutočnosť nezistil ani orgán overujúci podpisy, správy katastra sfalšovanie občianskeho preukazu nemajú ako zistiť. V prípade, že sa konanie o povolení vkladu preruší z dôvodu nedostatkov, rozhodnutie sa zasiela všetkým účastníkom konania, čiže aj osobe, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti. Obdobne je to aj s falošným plnomocenstvom s tým rozdielom, že podľa zákona o správnom konaní v prípade zistenia nedostatkov rozhodnutie o prerušení konania sa zasiela len splnomocnencovi. Tým sa splnomocniteľ ani nemá šancu dozvedieť, že sa jeho nehnuteľnosť prevádza. V prípade pochybnosti správa katastra môže cez úradnú internetovú stránku Notárskej komory SR preskúmať, či pod príslušným poradovým číslom je naozaj overený podpis prevádzajúceho, resp. splnomocniteľa, čo však nevylučuje, že sa podpis overil na základe falošného alebo strateného OP.

Takáto možnosť preskúmania overenia podpisov prostredníctvom internetu zatiaľ nie je v prípade overenia podpisov pred matričným úradom.

Je možné rozpoznať falošnú pečiatku notára?

- Pri dnešných technickým možnostiach vyhotovenia pečiatky, respektíve zobrazenia odtlačku pečiatky je to obtiažne.

Nebolo by jednoduchšie, keby overovali podpisy len notári a nie matriky, ktoré nemajú možnosť dať túto agendu na internet, prípadne priamo kataster?

- Myslím si, že je len otázkou času, kedy budú aj údaje z overovacích kníh vedených matričným úradom, obcou, na webovej stránke. Overovanie podpisov správami katastra by prinieslo ďalší nápor na zamestnancov, personálne, vecné a finančné požiadavky na pokrytie tejto činnosti. Nehovoriac o potrebe legislatívnej zmeny. Takáto zmena by však nemala ani historické opodstatnenie a ani oporu v právnej úprave iných štátov EÚ.

V akej miere zaznamenáva kataster podvodné prevody? Boli nejaké odhalené aj priamo na vašom úrade?

- Správy katastra nemusia mať vedomosť o tom, že došlo k podvodu. To už je vec orgánov činných v trestnom konaní, ktorí prešetrujú, či došlo naozaj k podvodu. K nám sa už dostávajú len napr. rozhodnutia súdu, že zmluva je neplatná. Správa katastra môže "odhaliť podvod" v podstate len vtedy, keď konanie preruší, rozhodnutie o prerušení konania je doručené vlastníkovi a vlastník príde namietať, že on žiadnu zmluvu nepodpísal. Takýchto prípadov je však málo.

Existuje možnosť pre podvedených vlastníkov nehnuteľností ako sa brániť?

- Podvedení vlastníci nehnuteľností majú zákonné možnosti, ako sa brániť a ako získať späť svoju nehnuteľnosť. V prvom rade podaním žaloby o neplatnosť zmluvy, respektíve aj návrhom na vydanie predbežného opatrenia, aby sa nemohlo nakladať s nehnuteľnosťou. Právoplatný rozsudok súdu o neplatnosti zmluvy bude predmetom zápisu pôvodného vlastníka do katastra. V rámci predpisov sme povinní spolupracovať s políciou, poskytujeme im podklady potrebné pre vyšetrovanie, ako aj oznamujeme skutočnosti zakladajúce podozrenie zo spáchania trestného činu.

Neuvažoval kataster, že by preveroval totožnosť aj v databáze ukradnutých občianskych preukazov?

- Katastrálny zákon neustanovuje povinnosť identifikovať zmluvné strany v zmluve aj číslom občianskeho preukazu a v overovacích pečiatkach notára tento údaj taktiež nie je uvedený. V prípade pochybností táto skutočnosť môže byť preskúmaná len pri zmluvách, kde bol podpis overený matričným úradom.

Ako narastá agenda katastra...

- V rámci Košického kraja je každoročný nárast podaní na zápis do katastra, ako aj nárast počtu vykonaných zápisov. Pre ilustráciu, v roku 2005 bolo doručených 31 149 návrhov na vklad a doručených 33 351 listín na zápis. V roku 2007 bolo doručených 36 313 návrhov na vklad a doručených 37 488 listín na zápis.

Ako zvyčajne prebieha podvod

n Podvodníci si vytipujú nehnuteľnosť, väčšinou neobývanú alebo v nájme, tak aby vlastník nebol v kontakte s kupujúcim. No nie je to vždy podmienkou.

n Buď na falošný alebo ukradnutý doklad totožnosti sa urobí prvý prevod. Samozrejme sú sfalšované aj notárske pečiatky.

n Následný prevod sa už realizuje aj u notára, lebo ak už niekto má list vlastníctva, tak môže ísť a pôsobiť vierohodne.

n Až potom sa inkasujú peniaze, lebo pri prvom prevode je v zmluve síce uvedená suma, no tá sa neplatí. Kupujúci má pocit, že kupuje od skutočného vlastníka. Neraz sa takýto byt predáva pod cenu, v niektorých prípadoch musí kupujúci niečo tušiť, normálny človek bez toho, aby videl byt nekupuje.